Voor een mooie wijk
De Omgevingsdienst Regio Nijmegen (ODRN) voert milieu- en bouwtaken uit in opdracht van de bij ons aangesloten gemeenten en de provincie. Voor de gemeente Nijmegen verzorgen wij de vergunningverlening van kamerverhuurpanden. Ook houden wij toezicht op kamerverhuurpanden.
De rol van ODRN bij overlast door kamerverhuurpanden?
Vanaf de zomer 2018 pakt de gemeente Nijmegen overlast door verkamering en illegale kamerverhuur steviger aan. Verhuurders van kamers moeten zich aan de beleidsregels houden van 1 januari 2018.
Er is een vergunning voor omzetting vereist indien een (deel van een) zelfstandige woonruimte wordt omgezet in drie of meer onzelfstandige wooneenheden en/of wordt bewoond door drie of meer personen, die geen gezamenlijke huishouding voeren.
Voor meldingen van overlast door kamerverhuur is er een digitaal meldpunt (https://www.odregionijmegen.nl/klachten/melding-overlast-kamerverhuur/ )
Wat controleert de ODRN?
Wij controleren allereerst of kamerverhuur is toegestaan (of het in overeenstemming is met het bestemmingsplan). Daarnaast kijken we naar de constructieve- en brandveiligheid.
Wanneer we een illegale situatie aantreffen kijken we of de situatie gelegaliseerd kan worden. Zo ja dan krijgt de eigenaar de kans om de zaak in orde te maken.
Als de situatie niet gelegaliseerd kan worden gaan wij handhaven.
Voorwaarden en weigeringsgronden voor een omzettingsvergunning Toets in twee delen
Het omzetten van zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige wooneenheden kan een onaanvaardbare druk leggen op de leefbaarheid in een straat, wijk of buurt. In het kader van een aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt daarom op fysieke – en op leefbaarheidsaspecten getoetst. In dat kader wordt onder meer informatie ingewonnen bij de afdeling wijkmanagement, bureau toezicht en handhaving en de politie. Op basis van het advies wordt besloten of de vergunning wordt verleend of wordt geweigerd.
De toets bestaat uit twee onderdelen:
1 – De fysieke toets: de om te zetten zelfstandige woonruimte dient zélf aan een aantal fysieke eisen in het kader van de leefbaarheid te voldoen (o.a. bouwkundige kwaliteit, brandveiligheid en parkeren);
2 – De leefbaarheidstoets: indien de om te zetten zelfstandige woonruimte, in een qua leefbaarheid kwetsbare omgeving ligt, wordt ook een uitgebreide leefbaarheidstoets van de directe omgeving van de betreffende woonruimte uitgevoerd. In dit deel worden aspecten van de leefbaarheid in een straat, buurt of wijk, en mogelijke impact daarop door de te verlenen vergunning, onderzocht en gewogen.
Als niet wordt voldaan aan (één van) de beide onderdelen van de toets, wordt de omzettingsvergunning geweigerd.
Ad 1. Fysieke eisen
A – De om te zetten zelfstandige woonruimte voldoet na omzetting aan de normen bepaald volgens NEN 5077(Bouwbesluit 2012, nieuwbouwniveau), voor luchtgeluidsisolatie, met betrekking tot de woningscheidende constructies (horizontaal/verticaal) van gebruiksruimten, teneinde de directe buren zoveel mogelijk te vrijwaren van geluidsoverlast.
B – De om te zetten zelfstandige woonruimte voldoet voorts op zijn minst aan de bouwkundige eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan bestaande bouwwerken met een woonfunctie.
C – De om te zetten zelfstandige woonruimte voldoet aan de specifieke eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt ten aanzien van de woonfunctie voor kamergewijze verhuur. Dat betekent ook dat er een melding brandveilig gebruik moet worden gedaan door de aanvrager van de omzettingsvergunning indien er 5 of meer personen worden gehuisvest.
D – Het gebruik ten behoeve van kamergewijze bewoning is (na omzetting) niet strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Daarmee wordt overlast als gevolg van een toegenomen parkeerdruk voorkomen.
E – Na omzetting van een zelfstandige woonruimte wordt eveneens voldaan aan de parkeernorm voor fietsen. Dat betekent dat na de omzetting een kamergewijs bewoond pand dient te beschikken over een, al dan niet inpandige, voorziening om de fietsen van de bewoners te stallen op het eigen terrein, waarbij:
– per onzelfstandige wooneenheid een fietsparkeerplaats aanwezig is;
– een inpandige stalling voor fietsen niet hoger gelegen is dan de begane grondvloer;
– een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke, daartoe bestemde, ruimte.
F – Indien de om te zetten zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige wooneenheden, zou leiden tot het insluiten van een naast-, onder en/of bovengelegen zelfstandig bewoonde woning , door kamergewijs bewoonde woningen, dan wordt de vergunning niet verleend.
G – Voor omzetting van zelfstandige woonruimte met een WOZ waarde lager of gelijk aan € 180.000 (2019) in onzelfstandige woonruimten wordt geen vergunning verleend.
Het college wenst namelijk de goedkope(re) zelfstandige woningvoorraad in Nijmegen te behouden voor starters en gezinnen met een kleine(re) beurs (de gemiddelde huizen in Neerbosch-Oost).
H – Er wordt geen vergunning verleend indien sprake is van omzetting in onzelfstandige woonruimte voor het verschaffen van kortdurend tijdelijk verblijf, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden, aan werknemers. Dat laatste veroorzaakt naar de mening van het college een té grote inbreuk op de leefbaarheid van een buurt.
Toelichting Verblijfsruimte in de vorm van logies , die vaak door een eigenaar / ondernemer wordt aangeboden aan door hem ingehuurde werknemers, heeft een zeer forse impact op de directe omgeving. Werknemers wonen er niet, maar verblijven er slechts tijdelijk. Er is veel verloop. Er is geen of nauwelijks contact met de omwonenden. Er is geen betrokkenheid met het pand of de omgeving daarvan. Werknemers hebben doorgaans allemaal een auto, hetgeen de parkeerdruk in de buurt sterk verhoogd. Uit ervaring blijkt dat er vaak sprake is van fors conflicterende leefstijlen en het volstrekt negeren van klachten van omwonenden . Dat wil het college voorkomen. Deze vorm van logies wijkt af van kamerverhuur omdat men daar doorgaans toch langere tijd in een bepaald pand woont. Buurtgenoten kennen elkaar beter en weten ook wie ze aan moeten spreken in het geval van overlast.
Ad 2. De leefbaarheidstoets
Met deze toets wordt de leefbaarheid, in de directe omgeving van de zelfstandige woonruimte waarvoor een omzettingsvergunning wordt aangevraagd, in kaart gebracht.
Onderzocht wordt of het woonmilieu van de wijk, buurt of straat al onder druk staat, dan wel of redelijkerwijs kan worden verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid op ontoelaatbare wijze toeneemt.
De volgende vragen worden in dat kader beantwoord:
A – Hoe scoort de wijk/het stadsdeel op leefbaarheid in de meest recente Stads- en Wijkmonitor? Om te bepalen hoe het is gesteld met de leefbaarheid wordt hier in eerste instantie naar gekeken. De monitor is onder meer gebaseerd op tweejaarlijkse enquêtes onder bewoners en is daarmee een belangrijke graadmeter.
B – Wat is het beeld van de wijk en in welke mate wordt er overlast ervaren? De monitor onder A. is een momentopname en daarmee onvoldoende om een goed en volledig beeld van de situatie te krijgen. Daarom wordt er ook navraag gedaan bij de afdeling Wijkmanagement en de afdeling Toezicht & Handhaving van de gemeente Nijmegen. Daarnaast wordt de politie (wijkagent) gevraagd om de registraties van de politie ter zake, inclusief duiding. Tenslotte worden eventuele reacties van omwonenden op het publiceren van de aanvraag bij de beeldvorming betrokken.
C – Is er sprake van overlast door bestaande kamerbewoning? Hierbij wordt informatie verzameld over het aantal en de aard van meldingen van overlast en handhavingsacties in de directe omgeving van de het pand. D D – Zijn er nog overige, voor de leefbaarheid relevante, factoren in de omgeving?
Hierbij wordt gedoeld op de eventuele aanwezigheid van bijvoorbeeld overlast gevende horecagelegenheden, coffee-shops, prostitutie en mogelijke andere overlast gevende situaties.
Ik heb last van een kamerverhuurpand, wat kan ik doen?
1. Ga in gesprek
U bespreekt de overlast zelf en probeert met de andere partij (met huurders en/of verhuurder) tot een oplossing te komen. Stopt de overlast niet? Dan volgt stap 2.
2. Meld de overlast
Meld overlast via het (https://www.odregionijmegen.nl/klachten/melding-overlast-kamerverhuur/ )
Wij registreren alle klachten om zo een goed beeld te krijgen van de panden die (veel) overlast veroorzaken.
Houd ons Stichting Wijkraad Neerbosch-Oost ook op de hoogte, kan via dit forum op deze website
Wat gebeurt er met mijn melding?
De klachten worden geregistreerd en vervolgens op de juiste plaats bij de gemeente of de ODRN gebracht om af te handelen. U krijgt een reactie over de voortgang van uw melding via het meldpunt overlast kamerverhuur. Wij streven naar een terugkoppeling binnen 7 werkdagen.
Achterstand
Er is een achterstand met het registreren en in behandeling nemen van meldingen. We werken hard om die zo snel mogelijk weg te werken en u zo snel mogelijk een reactie te geven.
Geluidsoverlast
Meldingen over geluidsoverlast worden geregistreerd. Er wordt gewerkt aan een aanpak gericht op geluidsoverlast door kamerverhuur. De aanpak is afhankelijk van de specifieke situatie van het pand.
Hoe blijf ik op de hoogte; aanvragen, besluiten voor kamerverhuur?
Alle nieuwe besluiten worden op overheid.nl gepubliceerd. Overheid.nl heeft ook een e-mailservice waarmee je automatisch besluiten en andere berichten van de gemeente in je mailbox kunt ontvangen: meld u aan via overheid.nl/overuwbuurt (https://www.overheid.nl/overuwbuurt)
Houdt ons, Stichting Wijkraad Neerbosch-Oost, ook op de hoogte, kan via dit forum op deze website
Woning naast mij is te koop. Ik wil niet dat er studenten komen wonen, wat kan ik doen?
Voor kamerverhuur (vanaf 3 kamers/personen) is een omzettingsvergunning nodig. Wanneer de nieuwe eigenaar van de woning een omzettingsvergunning aanvraagt, controleren we deze uitgebreid op de voorwaarden. Als de aanvraag voldoet aan de voorwaarden, verlenen we de vergunning en kunt u kamerverhuur niet voorkomen.
Op de eerste maandag van de maand heeft de Wijkraad Neerbosch-Oost zijn vergadering in Wijkcentrum De Schalmei.
De notulen van deze vergaderingen zijn in te zien op het wijkforum onder vergaderingen en notulen.
Er is dan op dit forum ook de gelegenheid om uw bijdrage te leveren aan verschillende onderwerpen.
Om toegang te verkrijgen tot het wijkforum wordt verwacht dat u zich eerst registreert en inlogt.
